GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẼ ĐƯỢC HOÀN THIỆN THEO HƯỚNG BẮT BUỘC CÔNG CHỨNG

Đây là nội dung đáng chú ý bởi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan trực tiếp đến tài sản có giá trị lớn của người dân, doanh nghiệp; đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu thông tin về chủ thể, nguồn gốc, tình trạng pháp lý của đất hoặc ý chí của các bên không được kiểm tra, xác thực đầy đủ.

1. Chính phủ định hướng nghiên cứu bắt buộc công chứng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo điểm b mục 1 Phần I Nghị quyết số 278/NQ-CP, đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì xây dựng, Chính phủ yêu cầu tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự án Luật, trong đó nghiên cứu thực hiện yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc hoàn thiện quy định này phải bảo đảm phù hợp với pháp luật chuyên ngành về công chứng, đồng thời đáp ứng yêu cầu phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Đáng chú ý, yêu cầu về công chứng được đặt trong tổng thể các giải pháp nhằm nâng cao tính minh bạch và an toàn pháp lý của thị trường đất đai. Chính phủ đồng thời yêu cầu thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, đẩy nhanh việc xây dựng, kết nối thông tin, dữ liệu đất đai theo nguyên tắc minh bạch tối đa để thúc đẩy giao dịch bất động sản.

2. Vì sao cần đặt vấn đề tăng cường công chứng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, thực tiễn giao dịch đất đai cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện.

Thứ nhất, giao dịch đất đai có giá trị lớn nhưng người dân không phải lúc nào cũng có đầy đủ khả năng kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản

Một thửa đất có thể liên quan đến nhiều thông tin pháp lý như chủ thể có quyền sử dụng đất, tình trạng thế chấp, hạn chế quyền, tranh chấp, quy hoạch, việc kê biên hoặc các nghĩa vụ liên quan.

Trong khi đó, bên nhận chuyển nhượng thường khó có khả năng tự mình kiểm tra đầy đủ và chính xác toàn bộ các thông tin này. Nếu việc kiểm tra không đầy đủ, người nhận chuyển nhượng có thể đối mặt với tranh chấp hoặc khó khăn khi thực hiện thủ tục đăng ký sau giao dịch.

Thứ hai, nguy cơ giả mạo chủ thể và giấy tờ vẫn là vấn đề cần được phòng ngừa

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến tài sản có giá trị cao nên luôn tiềm ẩn nguy cơ giả mạo giấy tờ, giả mạo chữ ký, giả mạo chủ thể hoặc lợi dụng thông tin cá nhân để thực hiện giao dịch.

Đặc biệt, trong trường hợp người dân tự thỏa thuận, lập giấy tờ hoặc thực hiện giao dịch mà không có cơ chế kiểm tra, xác thực chặt chẽ, việc chứng minh ý chí thực sự của các bên khi tranh chấp phát sinh có thể gặp nhiều khó khăn.

Thứ ba, tình trạng "giao dịch giấy tay" có thể tạo ra hệ quả pháp lý kéo dài

Trên thực tế vẫn có trường hợp các bên mua bán, chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay hoặc lập các loại giấy tờ thỏa thuận khác nhưng chưa hoàn tất đầy đủ thủ tục pháp lý.

Khi các bên phát sinh tranh chấp, thay đổi ý chí hoặc tài sản tiếp tục được chuyển giao cho người khác, việc xác định quyền và nghĩa vụ của từng bên trở nên phức tạp, thậm chí dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Vấn đề không chỉ nằm ở việc hợp đồng có được công chứng hay không, mà còn liên quan đến thời điểm giao dịch, việc đăng ký biến động và khả năng xác định chính xác tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất.

Thứ tư, dữ liệu đất đai và dữ liệu giao dịch cần được kết nối chặt chẽ hơn

Một giao dịch đất đai an toàn không chỉ phụ thuộc vào giấy tờ do các bên xuất trình mà còn phụ thuộc vào khả năng kiểm tra, đối chiếu thông tin từ các cơ sở dữ liệu có liên quan.

Do đó, nếu thông tin về quyền sử dụng đất, chủ thể, tình trạng pháp lý của tài sản và biến động sau giao dịch được cập nhật, kết nối và chia sẻ đầy đủ, cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và người dân sẽ có thêm cơ sở để kiểm tra trước khi giao dịch được xác lập và đăng ký.

Thứ tư, dữ liệu đất đai và dữ liệu giao dịch cần được kết nối chặt chẽ hơn

Một giao dịch đất đai an toàn không chỉ phụ thuộc vào giấy tờ do các bên xuất trình mà còn phụ thuộc vào khả năng kiểm tra, đối chiếu thông tin từ các cơ sở dữ liệu có liên quan.

Do đó, nếu thông tin về quyền sử dụng đất, chủ thể, tình trạng pháp lý của tài sản và biến động sau giao dịch được cập nhật, kết nối và chia sẻ đầy đủ, cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và người dân sẽ có thêm cơ sở để kiểm tra trước khi giao dịch được xác lập và đăng ký.

Nghị quyết cũng đặt ra yêu cầu đẩy nhanh việc xây dựng và kết nối thông tin, dữ liệu đất đai theo nguyên tắc minh bạch tối đa để thúc đẩy giao dịch bất động sản. Việc hoàn thiện cơ chế công chứng phải được đặt trong mối quan hệ đồng bộ với pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan.

4. Công chứng gắn với đăng ký biến động: Tăng tính minh bạch của giao dịch đất đai

Một điểm đáng chú ý trong định hướng của Chính phủ là yêu cầu về công chứng được đặt song song với đăng ký bắt buộc quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng.

Nếu công chứng giúp kiểm soát tính hợp pháp, xác thực và an toàn của giao dịch trước khi xác lập, thì đăng ký biến động giúp ghi nhận chính thức sự thay đổi về quyền đối với tài sản trong hệ thống quản lý nhà nước.

Có thể hình dung quy trình theo hướng: Kiểm tra, xác thực giao dịch → Công chứng → Đăng ký biến động → Cập nhật dữ liệu đất đai.

Khi các khâu này được liên thông hiệu quả, thông tin về một thửa đất sẽ có khả năng được cập nhật kịp thời hơn, hạn chế tình trạng cùng một tài sản nhưng thông tin giữa các bên hoặc giữa các hệ thống không thống nhất.

Đây cũng là cơ sở quan trọng để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch hơn, giảm nguy cơ một tài sản được giao dịch nhiều lần hoặc phát sinh tranh chấp do thông tin không đầy đủ.

4. Ý nghĩa đối với người dân và thị trường bất động sản

Nếu định hướng này được thể chế hóa trong Luật Đất đai (sửa đổi), người dân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có thêm một cơ chế kiểm soát pháp lý ngay từ trước khi giao dịch hoàn tất.

- Đối với người chuyển nhượng, việc công chứng và đăng ký đầy đủ giúp xác lập rõ hơn quyền, nghĩa vụ và thời điểm thực hiện giao dịch.

- Đối với người nhận chuyển nhượng, cơ chế kiểm tra, xác thực và cập nhật thông tin có thể giúp giảm nguy cơ nhận chuyển nhượng phải tài sản có vấn đề pháp lý mà bản thân khó phát hiện.

- Đối với cơ quan quản lý nhà nước, việc đăng ký đầy đủ mọi biến động sẽ giúp cơ sở dữ liệu đất đai phản ánh sát hơn tình trạng pháp lý thực tế của tài sản, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý.

- Đối với thị trường bất động sản, việc chuẩn hóa giao dịch và minh bạch dữ liệu có thể góp phần giảm giao dịch không chính thức, hạn chế tranh chấp và tạo cơ sở thuận lợi hơn cho các giao dịch tài sản trong nền kinh tế.

- Đặc biệt, khi kết hợp với quá trình số hóa và kết nối cơ sở dữ liệu đất đai, mục tiêu cuối cùng không chỉ là "thêm một thủ tục công chứng", mà là xây dựng một quy trình giao dịch có khả năng kiểm tra, xác thực và cập nhật thông tin xuyên suốt từ khi giao dịch được xác lập đến khi quyền được đăng ký.

            Mặc dù Nghị quyết số 278/NQ-CP đưa ra định hướng quan trọng về việc nghiên cứu yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng cần phân biệt rõ giữa chủ trương, yêu cầu nghiên cứu hoàn thiện pháp luật và quy định pháp luật đã có hiệu lực. Nghị quyết 278/NQ-CP hiện mới giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan liên quan nghiên cứu, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Do đó, không thể hiểu rằng kể từ ngày 18/9/2026, mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã phát sinh một quy định mới và bắt buộc công chứng theo chính Nghị quyết này. Việc có bắt buộc công chứng hay không, phạm vi giao dịch nào phải công chứng, trình tự thực hiện ra sao và thời điểm áp dụng cụ thể như thế nào vẫn phải được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật có thẩm quyền và có hiệu lực theo quy định.